Info

Kans of Keus? Een analyse van argumenten rond het referendum SbMw

Op 30 november 2016 wordt de Arnhemmers de vraag voorgelegd: "Steunt het u het voorgenomen raadsbesluit rond de voorwaarden voor ontwikkeling van Stadsblokken-Meinerswijk". Dat zogenoemde uitwerkingskader beschrijft wat er binnen de verder ontwikkeling van het gebied wel en niet is toegestaan. Bij lezing blijkt het uitwerkingskader voor het belangrijkste deel gebaseerd op het plan 'Eilanden 2.0' van projectontwikkelaar KondorWessels Projecten. Het uitwerkingskader staat dan ook toe dat er binnen het gebied woningen gebouwd kunnen worden. De discussie, en daarmee  het referendum, spits zich daarmee eigenlijk toe op de vraag of er wel of niet woningen gebouwd mogen worden in Stadsblokken Meinerswijk. Zowel voor- als tegenstanders van woningbouw hebben hun argumenten. Hier analyseren we die argumenten, in een poging de kiezer helderheid te verschaffen bij het bepalen van zijn of haar keuze.

Deze analyse is gebaseerd op afweging van feiten. Daarbij heeft de redactie van GroenLicht nadrukkelijk gevraagd aan zowel de burgercoalitie die tegen woningbouw is als aan KondorWessels Projecten om op de argumenten te reageren. Helaas heeft KWP geen reactie willen geven, ondanks herhaalde verzoeken daartoe. We hebben daarom geprobeerd hun mening uit websites, tweets en stukken te destilleren.

 

Wie zijn de spelers in dit debat?

KondorWessels Projecten is de projectontwikkelaar die met zijn plan Eilanden 2.0 voorstelt om Stadsblokken-Meinerswijk te ontwikkelen en in ruil daarvoor rond de 350 woningen wil bouwen op Stadsblokken en de noordoostpunt van Meinerswijk.

De burgercoalitie is een samenwerking tussen de initiatiefgroep Kloppend Stadshart, Milieudefensie en het Wijkplatform Malburgen/West, Stadsblokken en Meinerswijk. De burgercoalitie is de initiatiefnemer van het referendum en is tegen woningbouw in Stadsblokken-Meinerswijk.

Zoals bij elk discussiepunt zijn er zowel voor- als tegenargumenten te geven. Hier alle argumenten op een rijtje.

 

Argument 1: Stadsblokken is rommelig en daarom is ontwikkeling nodig

Het eerste argument voor woningbouw is dat het gebied ­­– en dan met name Stadsblokken – een rommelig gebied is, waar altijd al bebouwing was. In het gebied was tot 1978 de scheepswerf ASM gevestigd. Op dit moment is er in Stadsblokken naar de mening van sommigen geen sprake van natuur. Er kan, en moet zelfs, ontwikkeling van het gebied plaatsvinden. Het plan Eilanden 2.0 maar ook het alternatieve plan van Kloppend Stadshart zijn mede opgesteld om daar invulling aan te geven.

Uit reacties in (sociale) media, inspraak en discussie bijeenkomsten en via plannen en persberichten kunnen we met zekerheid stellen dat er over de vraag of er iets moet gebeuren aan dit gebied geen verschil van mening bestaat. Voor- en tegenstanders van woningbouw zijn het er over eens dat er een ontwikkelslag gemaakt moet worden om dit gebied toegankelijker en sociaal veiliger te maken.  Sterker nog: de gebiedsvisie is opgesteld met het oogmerk als kader te dienen voor ontwikkeling en herinrichting van het gebied.

KWP zegt daarover: "Tot nog maar kort geleden was dit een gebied van industrie, klei- en zandwinning en werd er soms nogal achteloos mee omgesprongen. Nu die activiteiten nagenoeg verdwenen zijn, ligt daar de kans ook dit gebied tot zijn recht te laten komen zodat het een volwaardig onderdeel wordt van Arnhem".

Overigens zegt de burger coalitie in een reactie: "Een rommelig gebied was het, maar daar is nu toch eigenlijk nauwelijks sprake meer van. Geen sprake van natuur? Elk gebied kun je binnen twee groeiseizoenen terugtoveren tot hoogwaardige natuur. Er staat oud ooibos, hartstikke waardevol, er zijn bloemrijke ruigten, en er zijn havens vol met vissen en ijsvogels."

Wat echter duidelijk is, is dat ontwikkeling van een gebied niet gelijk hoeft te staan aan woningbouw. Het alternatieve plan van de burger coalitie stelt dan ook ontwikkelingen voor zonder dat daar woningbouw bij te pas komt. Zij gaan uit van de gebiedsvisie, die in overleg met de Arnhemmers in een uitgebreid participatieproces is vastgesteld, en stellen natuur, cultuur en recreatie centraal.

De burger coalitie zegt daar letterlijk over: "Het wezenlijke probleem is dat publieke ruimte verloren gaat daar waar woningen en bewoners komen. Het gaat daarbij niet alleen om het oppervlak van de woningen, maar ook om wat een woonwijk doet met de verdere ontwikkeling in het gebied (zoals aanleg van wegen, verkeer, parkeren, riolering, water, gas, etc) . Woningbouw staat op gespannen voet met de functies natuur, cultuur en recreatie. Niet alleen hindert woningbouw de ontwikkeling van natuur op die plekken, ook zal het leiden tot meer verstoring. Verstoring, zowel op de plekken zelf als ook op het natuurgebied Meinerswijk. De naderende stad leidt tot meer autobewegingen, meer licht, meer geluid, meer mensen, meer uitlaatgassen en verkleining van de leefgebieden van soorten."

 

Argument 2: Het plan Eilanden 2.0 leidt tot meer en beter beheerde natuur

KWP beargumenteert dat het plan tot meer en beter beschermde natuur in dit gebied gaat leiden. Door ruil van gronden ontstaat een aaneengesloten eigendom in Meinerswijk, waar een eenduidig en coherent beheer mogelijk wordt. KWP spreekt van een "cadeau aan de stad" en beschrijft hun ruilaanbod als een grote kans.

Om dat te kunnen beoordelen is het goed om te weten dat verreweg het grootste deel van Stadsblokken-Meinerswijk bestemd is voor natuur, cultuur en recreatie (zie artikel dossier SbMw). In dat bestemmingsplan is woningbouw uitgesloten. De stukken waar het plan Eilanden 2.0 woningbouw plant zijn echter buiten het bestemmingsplan gehouden, zodat woningbouw daar eventueel wel mogelijk is. De gronden die KWP zegt cadeau te doen liggen vrijwel zonder uitzondering in het gebied waar het bestemmingsplan wel geldig is. Dat betekent dat KWP daar gronden bezit waar geen woningbouw mag plaats vinden. Vanuit het oogpunt van een projectontwikkelaar economisch gezien gronden zonder waarde. Die gronden cadeau doen is in dat licht gezien zoiets als een sigaar uit eigen doos presenteren. Als het plan Eilanden 2.0 in het referendum zou sneuvelen dan kan KWP niets met die gronden, anders dan agrarisch beheer zoals op dit moment. En die functie zou geen conflict opleveren met natuurbeheer, zelfs al kan dan niet het hele gebied als eenheid worden beheerd. In feite is natuurbeheer ook eerder zorgen voor diversiteit in landschap, dan eenheidsbeheer van een groot gebied.

In een reactie zegt de burger coalitie: "Een flink deel van de bescherming is al door middel van het bestemmingsplan geregeld in 2015. De gronden die KWP aan de gemeente ‘cadeau’ zal geven, hebben grotendeels namelijk al de bestemming natuur. De provincie heeft met de aanwijzing van de gronden tot onderdeel van het Gelders natuurnetwerk een duidelijke visie neergezet: dit gebied is belangrijk voor de Nederlandse natuur.

Deze gronden veranderen in het plan van KWP van eigenaar, maar niet van bestemming. Eenduidig beheer door de gemeente van grote stukken Meinerswijk kan inderdaad positief uitpakken. Voor de stad is dan het voordeel dat het hele gebied openbaar toegankelijk is, terwijl KWP in principe zijn stukken land af zou kunnen sluiten. Dat laatste hoeft voor de natuur overigens niet ongunstig uit te pakken.

Over de manier waarop de gronden verworven worden, valt te discussiëren. Zoals het nu gaat, worden die gronden als breekijzer gebruikt en ingezet om iets mogelijk te maken wat je in het gebied absoluut niet wilt: woningbouw op Stadsblokken en de noordpunt van Meinerswijk. "

 

 

Argument 3: Woningbouw is noodzakelijk om ontwikkeling van het gebied financieel mogelijk te maken

Om het gebied te ontwikkelen is geld nodig. Dat geld stelt KWP ter beschikking op voorwaarde dat zij woningen mogen bouwen. Een kans dus, vanuit het oogpunt van gemeentelijke financiën.

In het uitwerkingskader (dat aan de gemeenteraad is voorgelegd en het feitelijke onderwerp van het referendum is - red), en het eerdere besluit van de gemeenteraad, is opgenomen dat ontwikkeling van het gebied bekostigd moet worden uit opbrengsten vanuit het gebied zelf. KWP benadrukt dat woningbouw economische meerwaarde creëert waarmee de rest van hun plan bekostigd kan worden.

KWP zegt daarover : "Eilanden 2.0 is een kostendekkend plan. Dat is ook het uitgangspunt van de Gebiedsvisie van de gemeente Arnhem. De meeste ingrepen die worden voorgesteld kunnen worden gerealiseerd zonder een beroep te doen op de gemeente (en dus de belastingbetaler).Dat betekent dat er ook opbrengsten in het gebied gegenereerd moeten worden. Opbrengsten die reëel gesproken alleen gehaald kunnen worden uit de bouw van een beperkt aantal onderscheidende woningen."

De kosten voor het ontwikkelen van het grootste deel van het gebied (volgens KWP is dat meer dan 95%) komen dan overigens nog steeds voor rekening van de gemeente.

 

In een reactie zegt de burger coalitie: "We hebben nog nooit een financiële onderbouwing van die stelling gezien. Het lijkt ons ook een tamelijke drogredenatie. Een projectontwikkelaar heeft natuurlijk andere belangen dan een gemeente. Een projectontwikkelaar moet verdienen aan een project, zo werkt het. De gemeente laat zich enigszins gijzelen doordat KWP de touwtjes in handen heeft genomen en de gemeente een vette vis voor houdt. De gemeente ziet die vette vis wel zitten. KWP wil buiten de Gebiedsvisie treden en daar zou de gemeente paal en perk aan moeten stellen. Maar dat wil zij blijkbaar niet, vanwege die vette vis. Het is dus bovenal een kans voor KWP om te krijgen wat ze wil. Terwijl volgens ons natuurontwikkeling en de ontwikkeling tot stadspark met cultuur en natuur voor iedereen, echt niet duur hoeft te zijn."

Om die laatste opmerking te ondersteunen heeft de burgercoalitie haar alternatieve plan laten doorrekenen. De daaruit voortgekomen financiële onderbouwing is ook met de gemeenteraad  gedeeld. Daaruit blijkt dat het alternatieve plan economisch rendabel is zonder dat daar woningbouw voor nodig is. Van KWP is inderdaad geen financiële onderbouwing bekend. (Lees de berekening die de GroenLicht redactie heeft uitgevoerd over de noodzaak van woningbouw hier).

 

Argument 4: Ontwikkeling van Stadsblokken leidt tot betere integratie van Arnhem-Noord en Arnhem-Zuid

Met name Stadsblokken wordt ervaren als een barrière tussen Arnhem-Noord en Arnhem-Zuid. De wens om die twee stadsdelen beter te integreren kan volgens dit argument het best verwezenlijkt worden door ontwikkeling – en woningbouw – in Stadsblokken. In feite wordt hier opnieuw gezegd dat het gebied hoognodig moet worden opgeknapt.

KWP benoemt Stadsblokken (en de noordelijke punt van Meinerswijk) als "zwakke gebieden". Van hun website: "In tegenstelling tot de Veluwezoom, die al eeuwenlang gekoesterd wordt en waar Arnhem zo’n vanzelfsprekende relatie mee heeft, is de relatie met het uiterwaardengebied van Meinerswijk en Stadsblokken nog niet zo sterk. De zwakke plekken zijn Stadsblokken en het fabrieksterrein Meinerswijk; een voormalig eiland en een nog werkend industrieterrein. Deze vormen barrières tussen de stad en het daarachter gelegen Meinerswijk in. Daarmee staan ze een goede relatie tussen Arnhem en het rivierengebied in de weg."

In hun plan wil KWP dit oplossen door horeca, cultuur en – vooral – ­ woningbouw in deze gebieden. Ook in het alternatieve plan van de burger coalitie wordt werk gemaakt van opknappen van de oude ASM werf en ruimte bieden aan wat zij "maritieme maakcultuur"noemen: steun voor de historische scheepswerf in Stadsblokken bijvoorbeeld. Maar woningbouw hoort niet bij de opknapplannen.

 

In een reactie zegt de burger coalitie: " Met goed recht kun je ook stellen dat de woningbouw juist de barrière versterkt. Een popfestival brengt meer mensen vanuit beide kanten van de stad op de been, dan een woonwijk. Het integreren van de stadsdelen gebeurt overigens al, en daar is geen woning voor gebouwd. Fietspaden, wandelroutes, een koffietentje, dat heb je nodig, kijk maar naar de Gebiedsvisie uit 2012. Daar wordt het vraagstuk opgelost zonder woonwijk."

 

 

Argument 5: Woningbouw in Stadsblokken Meinerswijk tast de natuur en biodiversiteit ernstig aan

Meinerswijk, maar ook Stadsblokken, zijn vanuit het oogpunt van natuurwaarden en biodiversiteit belangrijke gebieden binnen Arnhem. De voorgestelde ontwikkelingen zouden die functie ernstig bedreigen. (Zie hier het GroenLicht artikel over biodiversiteit in Stadsblokken-Meinerswijk)

KWP erkent de grote waarde van Stadsblokken Meinerswijk als natuurgebied. In de plannen wordt o.a. gesproken van : "Eilanden 2.0 gaat juist heel nauwkeurig en respectvol om met de vele kwaliteiten die het gebied al heeft", en "Uitgangspunt is: géén bebouwing in natuurgebied Meinerswijk; behouden van alles wat al goed is ....". In feite wordt in het plan de economische meerwaarde van woningbouw gezocht (en naar overtuiging van KWP gevonden) in de grote natuurwaarde van het omringende gebied.

 

Maar natuur en biodiversiteit zijn kwetsbare 'goederen'. Niet voor niets is er een hele wet- en regelgeving met de bedoeling om natuur en biodiversiteit optimaal te beschermen. En dat betekent niet alleen dat binnen natuurgebieden beschermende maatregelen worden genomen, maar ook dat de er omheen liggende ruimte in de bescherming betrokken kan worden. Stadsblokken-Meinerswijk is door de provincie Gelderland opgenomen in het Gelders Natuurnetwerk, dat natuurgebieden in Gelderland met elkaar verbindt. Woningbouw zou deze verbindingsfunctie kunnen aantasten.

 

De burger coalitie zegt over dit onderwerp: " Meinerswijk en Stadsblokken vormen één gebied. Kijk maar eens naar een situatie zoals in 1995 (extreem hoogwater - red), dan vormt zo’n beetje álles onderdeel van het winterbed van de internationale Rijncorridor. Als je sec spreekt over biodiversiteit zal woningbouw daar wel wat impact op hebben, maar daar staan ook natuurherinrichting en beheeroptimalisatie tegenover. Biodiversiteit gaat vooral over het aantal soorten dat in het gebied voorkomt. Als er woningen verschijnen, zullen er soorten verdwijnen (verstoringsgevoelige soorten), maar zullen er ook soorten verschijnen. Zo kunnen er bijvoorbeeld allerlei tuinvogels naar het gebied komen. Dan kun je dus per saldo misschien wel spreken van een vergroting van diversiteit.

Maar het gaat niet om biodiversiteit alleen. Het gaat ook om natuurwaarden als stilte, donkerte, ruigte, ontplooiingsvrijheid, etc. "

 

 

Argument 6: Woningen bouwen in een overstromingsgebied moet je niet willen

Zowel Meinerswijk als Stadsblokken liggen buitendijks in uiterwaardgebied. Jaarlijks overstroomt het gebied voor een groot deel. Op onregelmatige, onvoorspelbare momenten treden er extreme hoogwatersituaties op (denk b.v. aan 1995). Daar moet je geen woningen willen bouwen.

De rijksoverheid heeft na de extreemhoogwatersituatie van 1995, waarbij gebieden als Stadsblokken-Meinerswijk vrijwel volledig onder water kwamen te staan en zelfs de winterdijken langs Rijn, Waal en Maas dreigden te overstromen, beleid gemaakt rond het bouwen in uiterwaard gebieden. (zie GroenLicht artikel over bouwen in uiterwaarden).

Opmerkelijk is dat dit aspect van woningbouw in de plannen van KWP eigenlijk onbelicht blijft. Wel wordt er gesproken over bebouwing van hoger gelegen delen in het gebied en minimale bouwhoogten boven maaiveld. Maar mogelijke isolatie van woonwijken in tijden van (extreem) hoogwater, en de eventuele schade die kan ontstaan: daarover is niets terug te vinden in het plan. Wie er dan verantwoordelijk is voor de schade blijft duister maar het lijkt geen al te wilde veronderstelling dat dit in ieder geval niet KWP zelf zal zijn.

 

De burgercoalitie zegt: "Dat dit gebied jaarlijks overstroomt is niet zo relevant, het gaat juist om wat er gebeurt in extreme situaties, die steeds vaker voorkomen. Daar moet je op voorbereid zijn, om schade te voorkomen. We hebben niet voor niets landelijk afgesproken dat we de rivieren de ruimte zullen geven, zie het Deltaprogramma. Laten we dat dan ook in Arnhem doen. Stel dat er toch wordt gebouwd (onder het mom van ‘het kan net’), dan ben je bovendien gelijk al je marges kwijt voor toekomstige ingrepen voor wat betreft overstromingsveiligheid. "

 

 

Argument 7: Een groen Stadsblokken-Meinerswijk is belangrijk als longen en airco voor Arnhem

Meinerswijk en Stadsblokken vertegenwoordigen een groene (klimaatbuffer) functie midden in de stad. Die functie is, ook gezien de toenemende klimaatverandering, van essentieel belang voor het leefbaar houden van de stad.

Klimaatverandering is een realiteit die op allerlei politiek-bestuurlijke niveaus tot plannen, maatregelen, uitdagingen en besluiten leidt. In het kader van het stadsklimaat worden, ook in Arnhem, maatregelen genomen om de opwarming van de stad tegen te gaan: vermindering van steen, vergroting van het areaal groen. Het is op zijn minst opvallend dat geld wordt geïnvesteerd in dit soort maatregelen en op hetzelfde moment elders in Arnhem (Stadsblokken-Meinerswijk) natuurlijke klimaatbuffercapaciteit dreigt te worden afgebroken.

Ook fijnstof is in de stad een groot probleem. Arnhem is in Gelderland de stad met de meeste fijnstof vervuiling, waarbij het direct aan Stadsblokken-Meinerswijk grenzende Malburgen de ernstigst vervuilde wijk is. Bomen en andere natuur hebben de eigenschap fijnstof te kunnen wegvangen. Ook vanuit dit oogpunt is een zo groot mogelijk areaal natuur in Stadsblokken Meinerswijk van belang voor het stadsklimaat.

 

Over dit aspect is geen uitspraak te vinden van KWP. De burger coalitie zegt hierover: "Steden hebben tijdens hete zomerperioden te maken met het hitte-eiland-effect. Al het aanwezige asfalt, steen en beton slaan overdag warmte op die tijdens de avond en nacht weer wordt afgegeven. Overdag is het warmer in de stad dan daarbuiten en in de avond duurt het langer voordat het afkoelt. Tijdens deze hete perioden waaien er vaak zuidenwinden. Als je een deel van Stadsblokken vol bouwt, brengt die wind minder verkoeling naar het centrum dan in een situatie waarin het groen is."

 

 

Argument 8: Woningbouw in Stadsblokken-Meinerswijk is overbodig

Arnhem heeft haar woningbehoefte en de locaties waar woningbouw in de periode tot 2040 kan plaats vinden, in kaart gebracht in de Structuurvisie 2020 en doorkijk 2040. In het artikel over de noodzaak van woningbouw in Stadsblokken-Meinerswijk staat bovenstaande kaart die aangeeft waar en hoeveel woningen er bij gaan komen.

Uit die visie kunnen twee conclusies getrokken worden. In de eerste plaats is Stadsblokken-Meinerswijk als bouwlocatie afwezig. In de tweede plaats zijn er op de meeste locaties veel meer woningen voorzien dan nu wordt voorgesteld voor Stadsblokken-Meinerswijk. Te samen wekt dat de indruk dat woningbouw in Stadsblokken-Meinerswijk overbodig is.

KWP heeft hierover geen uitspraken gedaan. Dat is natuurlijk ook niet haar taak. KWP gaat immers niet over het woningbouwbeleid maar wil daar waar mogelijkheden zijn woningen realiseren. Dat is zijn taak als projectontwikkelaar.

 

De burger coalitie zegt : "Woningbouw in Stadsblokken-Meinerswijk heeft zelfs geen enkele prioriteit. In de vastgestelde Structuurvisie Arnhem komt woningbouw zelfs niet voor. In de recentere Woonprincipes wordt gesteld dat het een kwalitatieve opgave is, en je niet aan aantallen moet denken en het in regionaal perspectief moet zien."

Dat regionaal perspectief heeft betrekking op de noodzakelijke vergunning van de provincie Gelderland. Net als alle provincies moet de provincie Gelderland de plannen toetsen aan een aantal voorwaarden. Die voorwaarden, samengevat als de ladder van duurzame verstedelijking, omvatten bijvoorbeeld ook de vraag of, gezien de regionale bouwplannen, woningbouw in het gebied wel noodzakelijk is. Is het antwoord nee, dan zou dat het eind van de woningbouw plannen in Stadsblokken-Meinerswijk betekenen.

 

Joop Ouborg

 

Wil je reageren op dit artikel? Stuur dan een mail aan de redactie via groenlichtarnhem@gmail.com

GroenLicht

GroenLicht is de nieuws- en achtergronden site van GroenLinks Arnhem, gericht op leden, kiezers en sympathisanten van GroenLinks Arnhem. Regelmatig worden hier interviews, reportages en achtergrondartikelen geplaatst over maatschappelijke en politieke Arnhemse aangelegenheden. Ook zijn hier aankondigingen van GroenLinks activiteiten te vinden. Een site voor elke Arnhemmer!

Wij raden u daarom van harte aan om de laatste versie van een van de onderstaande browsers te downloaden. Dat is niet alleen verstandig omdat u daardoor de Linker kunt lezen, veelal is dit ook beter voor uw computer. De nieuwste versies van deze browsers zijn sneller en veiliger.