Info

Groen of Geld?

In de discussie over het inrichten van Stadsblokken-Meinerswijk speelt uiteraard de financiële kwestie een grote rol. Geld is immers de brandstof waar de motor van onze samenleving meestal op draait. Maar hoe je die brandstof verwerft en hoe je haar vervolgens gebruikt, daar bestaan verschillende gedachten over. Hier proberen we de financieel-economische aspecten van wel of niet woningen bouwen in Stadsblokken Meinerswijk op een rijtje te zetten. Vragen daarbij: is woningbouw absoluut noodzakelijk om geld beschikbaar te krijgen voor de ontwikkeling van het gebied? Is woningbouw noodzakelijk vanuit de woningbehoefte van Arnhem?

 

Is woningbouw in Stadsblokken-Meinerswijk noodzakelijk om de rest van het gebied te kunnen ontwikkelen?

In 2012 heeft de gemeenteraad besloten dat aan de gebiedsvisie voor Stadsblokken-Meinerswijk (het resultaat van het burgerparticipatieproces) moet worden toegevoegd dat wanneer er ontwikkeling van het Stadsblokken-Meinerswijk gebied gaat plaats vinden, de financiering daarvan gevonden moet worden uit opbrengsten vanuit het gebied zelf. Letterlijk staat in het raadsbesluit van 23 april 2012: "Uitgangspunt is dat de kosten en investeringen in dit programma worden gefinancierd door "opbrengsten (toevoegen van waarde) in het gebied zelf en door externe subsidies".

Dat betekent dat de gemeente in principe geen geld uit andere delen van de gemeentebegroting wil vrijmaken om Stadsblokken-Meinerswijk verder te ontwikkelen.

 

Projectontwikkelaar KWP komt daarop met een plan waarin geschetst wordt welke ontwikkelingen zij voor haar rekening wil nemen. Zij noemt daarbij het creëren van een dependance van het Museum Arnhem in het gebouw van de Ariens steenfabriek, het openen van een horeca gelegenheid op de ASM werf en het inrichten van plekken voor culturele voorstellingen. Ook is er sprake van een zwemgelegenheid. Hoewel KWP benadrukt dat hun plannen slechts een eerste globale vorm hebben, wordt wel het beeld geschapen van bijvoorbeeld "een ASM-haven die een cultureel amfitheater wordt, met een drijvend podium en het tribunepark. Op de kade of in het havenrestaurant eronder doe je een hapje en een drankje met zicht over de hele haven…". Ook is sprake van een jachthaven waar nu de haven van Workum is.

Kortom: in het plan is sprake van een flink aantal plannen die investering eisen..

KWP benadrukt daarop dat de investeringskosten van de plannen noodzakelijkerwijs moeten worden gedekt door het bouwen van woningen. Zij stelt dat er ongeveer 350 woningen nodig zijn om uit de kosten te komen. Op hun site www.stadsblokkenmeinerswijk.nl zeggen zij daarover: "Om [de plannen] te kunnen financieren, is kleinschalige bebouwing van minder dan 1% van het totale gebied nodig..."

Opmerkelijk is dat er geen financiële onderbouwing wordt geleverd voor deze laatste stelling.  Uiteraard zijn er in een dergelijk plan nog veel onzekere factoren, gaat het in eerste instantie om globale lijnen... maar zelfs een globale voorrekening dat 350 woningen werkelijk financieel noodzakelijk zijn blijft achterwege. (De redactie van GroenLicht heeft daarom een eigen berekening toegepast op het plan, zie die berekening hier).

Overigens zegt KWP elders op de site: "De Eilanden is een kostendekkend plan. Dat is ook het uitgangspunt van de Gebiedsvisie van de gemeente Arnhem. De meeste ingrepen die worden voorgesteld kunnen worden gerealiseerd zonder een beroep te doen op de gemeente (en dus de belastingbetaler)". Het woordje 'meeste' laat de mogelijkheid open dat een deel van de plannen toch niet door KWP zelf zullen worden gefinancierd.

 

Daartegenover komt de burgercoalitie Kloppend Stadshart met een alternatief plan. In dat plan wordt de ontwikkeling van het gebied veel organischer voorgesteld. Ook dit plan komt met mogelijkheden van horeca, cultureel gebruik van de ASM werk, een watersportcentrum en vooral in ere herstellen van de historische rol als scheepswerf. Thema rond dit gebied is "maritieme maakcultuur". Voor de Ariens steenfabriek wordt het thema: “werkplaats van de toekomst” voorgesteld. Daar zou plaats zijn voor toekomstbestendige kleinschalige bedrijvigheid, voor artistieke en educatieve projecten, projecten voor mensen met afstand tot de arbeidsmarkt, voor dagbesteding van ouderen, experimentele werkplekken en stadslandbouw en energieopwekking. Kloppend Stadshart stelt voor het beheer te voeren over de gronden van KWP en daar een vaste jaarlijkse bijdrage voor te betalen, die gebaseerd is op wat de gronden volgens het bestemmingsplan waard zijn (grond met bestemming agrarisch of natuur is (veel) goedkoper dan grond met bestemming (woon)bebouwing - red). De burgercoalitie laat haar plannen doorrekenen, daarbij expliciet rekening houdend met financiële tegenvallers. Die doorrekening wordt gedeeld met de gemeenteraad en laat zien dat het plan ontwikkeling van Stadsblokken-Meinerswijk mogelijk maakt zonder dat daar woningbouw voor nodig is.

 

Beide plannen, het Eilanden 2.0 van KWP en het plan van Kloppend Stadshart, hebben natuurlijk te maken met onzekerheden. Dat is immers nu eenmaal de consequentie van het maken van een plan voor de toekomst. Maar zelfs als Kloppend Stadshart te positief zou zijn over de (financiële) toekomst, is het gat tussen 350 woningen en 0 woningen wel erg groot. In hoeverre dat komt doordat KWP de balans tussen kosten van het plan en opbrengst uit woningbouw te veel in haar voordeel interpreteert is niet na te gaan, omdat zij simpelweg geen begroting of financieel overzicht hebben geleverd. (Maar zie dit artikel).

 

Naast de investeringskosten is er ook sprake van onderhoudskosten als de inrichting van Stadsblokken-Meinerswijk eenmaal is voltooid. De coalitie Kloppend Stadshart zegt daarover: "Een eerste uitwerking van de business case geeft aan dat volgens een conservatief model de inkomsten uit pacht van grond en opstallen voldoende is om de grondeigenaar te betalen, een FTE aan ondersteuning te hebben, onderhoud aan het gebied te doen en initiatiefnemers en ondernemers te ondersteunen het gebied te vermarkten". Ook wijzen zij op regelingen waar bijdragen voor beheer en onderhoud mede uit subsidie van de (Rijks)overheid kunnen worden bekostigd.

KWP heeft geen plan voor het moment nadat hun project is voltooid. De kosten voor beheer en onderhoud zullen daarmee voor rekening van de gemeente komen. Een woonwijk brengt daarbij andere kosten met zich mee dan een stuk natuur. Wie bijvoorbeeld opdraait voor de kosten van schoonmaak en herstel na extreem hoogwater is niet duidelijk maar laat zich raden.

 

Uit de Arnhemse structuurvisie 2020


Is woningbouw in Stadsblokken-Meinerswijk noodzakelijk om de woningbehoefte in Arnhem te dekken?

Om meteen maar met de deur in huis te vallen: dit is op zijn zachtst gezegd niet aannemelijk.

Uit het gemeentelijk document 'Arnhemse Woonprincipes 2025' blijkt dat voor de periode 2014-2024 er ongeveer 7900 woningen gebouwd moeten worden. In bijgaande figuur is de locatie van bouwplekken in Arnhem voor de toekomst vastgelegd; deze kaart komt uit de Arnhemse structuurvisie 2020| Doorkijk 2040.

Uit de figuur en de twee documenten kunnen we twee conclusies trekken. In de eerste plaats wordt nergens voorzien dat Stadsblokken-Meinerswijk een bouwlocatie zou moeten zijn, die bijdraagt aan de behoefte aan woningen in de nabije toekomst. Desalniettemin geven Structuurvisie en Woningprincipes aan dat de behoefte aan woningen gedekt gaat worden - zonder bijdrage van Stadsblokken-Meinerswijk dus.

In de tweede plaats is uit de figuur te zien dat verschillende locaties een behoorlijk groot aantal woningen zal gaan herbergen.  Bijvoorbeeld in Schuytgraaf, de grote nieuwbouw wijk in Arnhem Zuid, zijn uiteindelijk 6200 woningen voorzien. Volgens de kerngegevens van de gemeente zijn er daarvan op dit moment 3500 gerealiseerd. Er komen dus nog 2700 woningen bij in de komende jaren. Ook op andere plekken is sprake van honderden tot duizenden woningen. Het aantal van 350 woningen in het plan van KWP valt daarbij volledig in het niet.

Daarnaast is er al jaren sprake van een grote leegstand in Arnhem. Zie bijgevoegde figuur. Wie wel eens door het centrale winkelgebied van Arnhem loopt ziet het aantal leegstaande winkels bijna met de week toenemen. In de figuur wordt de leegstand in kantoorgebouwen in kaart gebracht. Die leegstand neemt jaarlijks toe. Zelfs als de gemeente effectief beleid gaat voeren om deze leegstand weg te werken middels verbouw tot woonruimte duurt het tot 2034 voor alle leegstand is opgeruimd. Woningbouw in Stadsblokken Meinerswijk lijkt ook vanuit dit oogpunt overbodig of op zijn minst van hele lage prioriteit.

 

Dit alles is in het bijzonder relevant omdat de provincie uiteindelijk vergunning moet verlenen voor bouw in Stadsblokken-Meinerswijk. Daarbij moet de provincie uitgaan van de zogenoemde ladder van stedelijke verduurzaming. Dat is een wettelijke eis aan nieuwe ruimtelijke ordening projecten, te vinden op de site van het ministerie van Infrastructuur en Milieu, waar een drietal criteria zijn opgesteld waar een project aan moet voldoen voor vergunning kan worden verleend. Het eerste criterium is dat er aantoonbaar regionale behoefte is aan woningen. Aan die eis lijkt te worden voldaan gezien de ramingen in de hierboven genoemde structuurvisie. Het tweede criterium waaraan moet worden voldaan is: Is het mogelijk de woningbehoefte op te vangen op andere locaties in de regio? Gezien het bovenstaande lijkt het twijfelachtig of aan dit criterium voldaan kan worden. Mocht de provincie besluiten dat er niet aan dit criterium voldaan wordt dan betekent dat het einde van het plan om woningen te bouwen in Stadsblokken-Meinerswijk.

Samenvattend kunnen we uit deze analyses concluderen dat woningbouw in Stadsblokken-Meinerswijk niet financieel noodzakelijk is om het gebied verder te ontwikkelen tot een natuur, cultuur en recreatie gebied. Ook is woningbouw niet noodzakelijk vanuit de behoefte aan woonruimte in Arnhem zelf.

 

Joop Ouborg

 

Wil je reageren op dit artikel? Stuur dan een mail aan de redactie via groenlichtarnhem@gmail.com

GroenLicht

GroenLicht is de nieuws- en achtergronden site van GroenLinks Arnhem, gericht op leden, kiezers en sympathisanten van GroenLinks Arnhem. Regelmatig worden hier interviews, reportages en achtergrondartikelen geplaatst over maatschappelijke en politieke Arnhemse aangelegenheden. Ook zijn hier aankondigingen van GroenLinks activiteiten te vinden. Een site voor elke Arnhemmer!

Wij raden u daarom van harte aan om de laatste versie van een van de onderstaande browsers te downloaden. Dat is niet alleen verstandig omdat u daardoor de Linker kunt lezen, veelal is dit ook beter voor uw computer. De nieuwste versies van deze browsers zijn sneller en veiliger.